Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.
О приоритетах
Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.
Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.
Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.
Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?
Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищите локальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.
Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.
Оцените инфраструктуру района (наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.
Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.
Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:
Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.
Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты. Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города. На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».
Как найти жильё рядом с определённым местом (работой, школой или домом родителей)
Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу — система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе.
Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.
Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры
На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.
Оцените: Капитальный ремонт
Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.
Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.
«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.
Несущие конструкции
Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.
Дореволюционные дома или «старый фонд»
В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.
А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.
Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).
Раннее советское строительство
Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.
«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны. Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут. С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.
Сталинки
Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.
Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.
Хрущёвки и брежневки
В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.
Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.
Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.
Постарайтесь понять, какая в квартире слышимость.
Современные постройки
— Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.
— Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.
— Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.
Состояние общественных зон
Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.
Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.
Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.
Состояние придомовой территории
Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).
Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.
На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей.
Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.
Вопрос домоуправления
Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».
Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.
Состояние квартиры
Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».
«База ремонта»
Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:
Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.
Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.
Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
Коммуникации
Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.
Исправна ли система газа. Если в доме есть газ, проверьте, работает ли счётчик и как выглядит система — трубы не должны быть спрятаны в стену.
Работает ли вытяжка: при закрытой двери и открытом окне поднесите к решётке листок бумаги или зажигалку. Листок или пламя должны притягиваться вовнутрь.
В каком состоянии жильцы оставят квартиру.
Для многих покупателей важно «заехать и жить», другие, напротив, за минимальное «приданое». Уточните, собирается ли хозяин увозить кухонный гарнитур, вытяжку, плиту и стиральную машинку, мебель. Не забудьте детально прописать всё это в договоре купли-продажи.
Если вы обнаружите, что квартире есть что-то, что явно требует переделки — потрескалась плитка в ванной или в каждой комнате кислотно-розовые обои и неровные стены — это повод обсудить с продавцом вопрос о снижении цены.
Цена
Посмотрите на похожие объекты на рынке и определите, какая стандартная цена за кв. метр в аналогичных квартирах того же района или даже в том же доме.
Элина Мамонтова: «Динамику цен желательно начать мониторить заранее: составьте список объектов, которые вас интересуют в определённом районе. Сохраните для себя объявления и контакты. Спустя некоторое время, когда увидите, что какие-то объекты ушли с рынка, позвоните по неактивным ссылкам и уточните, за какую стоимость был продан объект. Как правило, агенты и продавцы охотно делятся этой информацией. На основании этого мониторинга легко понять: в вашем районе или доме конкурентоспособная цена такая-то, а значит, до неё можно смело торговаться, апеллируя аналитикой, которую сами же составили».
Инструмент для оценки адекватности цены есть у Яндекс.Недвижимости: сервис показывает историю продаж в конкретном доме.
В списке будут как актуальные объявления, так и те, что были сняты с продажи за последние 4 года. Вы поймёте, за сколько, как быстро был продан объект, а также можно проследить, как менялась на него цена в процессе продажи. Сервис помогает выявить квартиры, стоимость которых явно завышена, — такие объявления могут висеть годами.
Кроме того, можно подписаться на объявления по конкретным адресам и изменения цен в них.
Вопросы с документами
Многие не хотят покупать квартиру на вторичном рынке именно из-за боязни, что в документах что-то не так. План-минимум в этом вопросе — проверить данные выписки из ЕГРН и озвучить собственнику, какие документы вы планируете запросить в случае, если договоритесь о сделке.
Выписки из ЕГРН на Яндекс.Недвижимости
Выписка из ЕГРН — один из основных документов, которые вам понадобятся для проверки квартиры. В любом случае попросите его у продавца.
Яндекс.Недвижимость сама запрашивает эти данные в Росреестре и публикует в прямо в объявлении. Можно увидеть практически все данные (кроме ФИО владельцев): сколько человек владеют квартирой сейчас, как давно она в собственности, оформлена ли на неё ипотека и т. д.
Если соберётесь покупать квартиру, обзаведитесь актуальной выпиской из Росреестра.
Остальные документы
Если вы настроены выйти на диалог о покупке, имеет смысл запросить у продавца и другие документы. А именно:
Как выбрать идеальную квартиру
Совет 1. Вид из окна имеет значение
То, что мы видим из окна, дает нам вдохновение для творчества, успокаивает и поднимает настроение. Это must have для тех, кто хочет жить в соответствии с принципами осознанности. Выбирайте квартиру с видом на реку, парк или красивые архитектурные объекты. Потому что близость к природе и красоте в условиях мегаполиса, даже если это просто вид из окна, невозможно переоценить. При выборе обратите внимание на развитие района и, например, отсутствие пустырей перед окнами: есть шанс, что со временем на их месте появится новая застройка, а вид из окна станет совсем другим.
Если же смотреть на вопрос с финансовой стороны, квартира с красивым видом более ликвидна. Безусловно, стоить она будет несколько дороже, но при продаже или аренде вы сможете выиграть значительную сумму. Более того, такие квартиры очень конкурентоспособны на рынке недвижимости: несмотря на то, что покупатель или арендатор ориентируется на площадь квартиры, ремонт и состояние дома, при прочих равных он выберет квартиру с красивым видом из окна. Поэтому рекомендуем не экономить на местоположении выбираемого жилья.
Фото: Unsplash
Совет 2: Простор не менее важен, чем вид из окна
В этом ключе важно сказать несколько слов в общем о планировке квартиры. Стандартные планировки, к которым многие привыкли, постепенно остаются в прошлом: большое количество зон, отделенных друг от друга стенами, создают ощущение жизни в коробке. И чем старше дом, тем, вероятно, меньше в нем будет кухня — особенности старой постройки. Поэтому выбирать стоит именно современные новые дома: чаще всего, независимо от общего метража, кухни в таких квартирах значительно просторнее. Студии, когда-то бывшие на пике популярности, сейчас тоже отживают свое: в такой квартире удобно жить только в одиночку или вдвоем. Евроформат — это современный ответ квартире и студии, соединивший в себе их лучшие качества: отгороженная спальня и большое пространство кухни-гостиной, куда хорошо приглашать гостей. Такая организация пространства позволяет подстроить жилье под свои нужды, а не наоборот, как это происходит с квартирами старых планировок.
Фото: Unsplash
Совет 3. Выбирайте проверенного застройщика
Еще на этапе строительства застройщики могут предложить покупателям наиболее выгодные условия, особенно если сделка заключается задолго до завершения строительства. Но финансовая выгода — не единственное преимущество покупки жилья в новостройке. Новые дома абсолютно «чисты» с юридической точки зрения: покупатель может не тратить время на дополнительную проверку квартиры. Плюс к тому, в новостройках установлены современные коммуникации, которые будут исправно работать долгие годы. Еще один важный момент, о котором стоит упомянуть: в большинстве договоров есть пункт, оговаривающий устранение единичных недоделок силами застройщика — это повышает доверие к нему и дает уверенность в качестве приобретаемого жилья.
Хороший пример доступного, но комфортного жилья от застройщика с проверенной репутацией — новый ЖК Freedom, где во всех квартирах потолки высотой более трех метров и широкие панорамные окна с низкими подоконниками, которые начинаются всего в 60 см от пола — вид открывается фантастический из-за близости дома к Серебряному бору, центру города и набережной Москвы-реки.
Фото: Unsplash
Совет 4. Уменьшить количество рутины можно, правильно выбрав жилье
Домашние дела отнимают у нас много времени в ущерб хобби и отдыху, поэтому любое облегчение домашней рутины значимо для повышения качества жизни.
Чаще всего мы можем себе позволить забыть о домашних делах во время путешествий. Но, если вы считаете, что сервисы, облегчающие наше ежедневное существование, доступны только в отелях, спешим удивить. Многие «гостиничные» удобства становятся доступны и в жилых комплексах. Более того, постепенно они перестают восприниматься как роскошь: еще несколько лет назад квартиры в домах, предоставляющих сервис «как в отеле», стоили существенно дороже, чем в обычных ЖК. Но за последние пару лет рынок недвижимости сделал качественный скачок, и сегодня даже некоторые жилые комплексы бизнес-класса предлагают своим жителям премиальный уровень сервиса. Например, в новом доме Freedom многое продумано для того, чтобы бытовые дела занимали меньше вашего времени и оставалось свободное время на развлечение и любимое хобби. Там можно посещать спортзал для жителей, в который не нужно покупать абонемент, заниматься творчеством в специальных мастерских — и все это не выходя из дома. Кроме того, самые обычные домашние хлопоты тоже можно делегировать: глажка одежды, уборка квартиры, в том числе мойка окон и стирка, доступны для жильцов с помощью сотрудников собственной клининг-службы.
Фото: Unsplash
Совет 5. Самое важное — хороший район
От выбора района зависит многое: на чем вы будете ездить и сколько это будет занимать времени, где будете отдыхать, а также — немаловажно — какие люди будут вас окружать. Стоит обратить внимание на несколько факторов: наличие доступного транспорта, развитая инфраструктура и экология. Оцените, насколько удобно добираться до вашего будущего дома, какие магазины рядом, кто ваши потенциальные соседи, насколько ухоженный рядом парк, красива ли придомовая территория. Кроме того, стоит обратить внимание на план развития района: как будет выглядеть территория через полгода или год? Если район развивается, стоимость новой квартиры будет расти.
Также не пренебрегайте теми вещами, которые, возможно, будут нужны лишь в перспективе: речь идет о детских садах и школах. Большим сюрпризом станет новость о том, что до ближайшего детского сада несколько километров, а хорошие школы вообще находятся в соседнем районе. Отлично, если детские учреждения находятся в пешей доступности от дома — как, например, около ЖК Freedom. Молодые родители смогут не тратить много времени, чтобы отвести или забрать своего ребенка. Именно поэтому рекомендуем позаботиться обо всем этом заранее.
Фото: Unsplash
Вдумчивый выбор нового жилья, которое будет отвечать вашим представлениям о безопасности, комфорте и практичности, — пример осознанного подхода к жизни. Ведь именно в новой квартире вы проведете долгие годы, создадите атмосферу, которая будет отражать ваш стиль жизни и, кто знает, станет будущим домом для ваших детей. Чтобы найти такой дом, нужно посмотреть множество вариантов. Рекомендуем обратить внимание на проект ведущего девелопера Москвы «Донстрой», который возводит в Хорошево-Мневниках современный ЖК Freedom, отвечающий всем пяти правилам осознанного выбора жилья. Комплекс расположен на первой береговой линии, где скоро появятся речные трамваи, недалеко от центра города и одновременно рядом с парком «Серебряный бор».
Как выбрать квартиру в новостройке
Что считать новостройкой
Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Юридического определения новостройки не существует, а фактически новостройкой считают построенный дом, в котором ещё никто не жил. Вы будете для него первыми жильцами.
Какой дом выбрать
Район или список подходящих локаций каждый определяет сам и уже «на месте» выбирает из проектов.
Многоквартирные дома в больших городах сейчас строят панельные, монолитно-каркасные или кирпичные. Сроки строительства и цены на них различаются.
Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие. Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.
Монолитно-каркасные дома строят от 1,5 года до 2 лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке! Но цена выше, чем в панельных, примерно на 50%.
Кирпичные дома возводят года два с половиной (и опять прибавляем год на всякий случай). В них всё хорошо. Кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.
Готовность дома vs цена
Цены зависят от того, на какой стадии строительства вы решитесь на покупку: когда только вырыли котлован или когда в доме уже пустили лифты. Чем раньше — тем дешевле и рискованней, чем позже — тем дороже и надёжней.
Цена квартиры в новостройке растет так:
Ещё больше цена вырастет после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. При этом покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный способ получить новые квадратные метры.
Проект нравится, застройщик на слуху. Берём?
Не торопитесь. Репутацию застройщика сперва нужно проверить:
Какую квартиру выбрать
Застройщик внушает доверие, проект нравится, самое время начать выбирать собственно квартиру. С количеством комнат (или квадратных метров) обычно определяются в первую очередь, а вот про мелочи, которые сильно влияют на цену, часто забывают. Поэтому сразу присматривайтесь к этажу, лифтам, сторонам света, виду из окон, лоджии с балконом, ремонту и парковке.
Этаж
На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.
На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.
Количество лифтов зависит от этажности дома, числа квартир на площадке и активности потока пассажиров. Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», лифтами должны быть обеспечены все дома от 4 этажей и выше. Если в здании до 9 этажей, в нём может быть только 1 лифт, 10–19 этажей — 2, 20–25 этажей — 3–4 (в зависимости от суммарной площади квартир на этажах. Рядом с лифтом — может быть больше шума. И это тоже повод для скидки, причём, один из самых неочевидных.
Тринадцатый! Если вы не трискаидекофоб, то есть не питаете суеверий насчет числа 13, — стоит попросить скидку в 2–3% у застройщика на этом этаже.
Сторона света
Идеальны восток и запад: тогда солнца, тени, тепла и прохлады дома будет достаточно в любое время года и любую погоду. Из окон, выходящих на восток, будет виден рассвет, если у вас будет запад — все закаты будут ваши. Про север в России всё приблизительно понятно, а юг — для любителей витамина D и кондиционеров. И если сторона света на цену квартиры не влияет, то вид из окон в не слишком облагороженный двор или на оживленную трассу можно использовать как повод для скидки.
Лоджии и балконы
Без лоджии и балкона квартира дешевле. И точка. Если вы её покупаете и не питаете иллюзий насчет балкона-кладовой, балкона-кабинета или балкона-тренажерного зала — это плюс. Но если вы собираетесь эту квартиру продавать — это будет уже минус для других покупателей.
Ремонт
Частичный или полный ремонт квартиры в новостройке резко увеличивает её стоимость. Без отделки она будет дешевле. Но в данном случае экономия может получиться сомнительная: если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, то ремонт придётся делать всё равно. Но заплатите вы за него уже, скорее всего, больше, хотя и сможете сделать всё по своему вкусу.
Парковка
Машиноместо в паркинге может входить в цену квартиры. И тогда от него можно отказаться и получить скидку. Или может не входить. И тогда можно просить скидку за одновременную покупку квартиры и машиноместа. Ловко?
У кого можно купить квартиру в новостройке?
Вы определились с застройщиком, проектом и параметрами жилья. И обнаруживаете, что квартиры в одном и том же доме предлагают совершенно разные продавцы — не только компания, которая его строит. Как так могло получиться, особенно, если дом ещё не сдан?
Легко! Продавать квартиры могут как застройщик напрямую, так и подрядчики, риелторские агентства или дольщики.
Откуда квартиры у подрядчиков
Подрядчики — организации, которые выполняют строительные работы для застройщика.
Иногда за это с ними расплачиваются квартирами, которые они продают. Часто — с большими скидками, до 30%. Найти такие варианты — большая удача.
А риелторы тоже продают квартиры в новостройках?
Конечно. Застройщик не может продавать все квартиры сам — ему нужна помощь. Специалисты по недвижимости — риелторы — становятся посредниками между застройщиком и покупателями квартиры. И берут за это процент, но обычно эти деньги уже «зашиты» в стоимость квартиры — как правило, цены у застройщика и агентств недвижимости не отличаются. В пользу последних говорит большая база проектов (возможно, вам подберут вариант получше!), а также то, что сомнительные объекты риелторы на реализацию, как правило, не берут.
А я могу купить квартиру в новостройке у человека, который купил её раньше?
Да. Это называется переуступка. Но есть пара моментов. Если дом ещё не построен, то квартира юридически не является чьей-либо собственностью. Чтобы она стала вашей, нужно заключить договор о переуступке прав. Такая сделка называется цессией, от латинского cessiō — уступка, передача. Это полностью законно.
Продавцы таких квартир остаются в плюсе: ведь покупали они недвижимость в начале строительства, когда она стоила дешевле. Но есть и хорошие новости для покупателей: квартира будет дорожать и дальше. Всего за время строительства дома цена на жильё может вырасти на 40-60%.
Переуступку нужно согласовать с застройщиком. Он даёт свое согласие на сделку и подписывает договор переуступки. И его «да» может стоить покупателю 1–5% от первоначальной стоимости жилья.
Когда покупать квартиру?
Есть немало возможностей сэкономить.
Покупайте на старте
На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.
Следите за акциями и скидками
Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.
Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года
Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.
Заключение
Покупка новостройки чуть сложнее, чем кажется на первый взгляд. И поездить-повыбирать здесь тоже, как и на вторичном рынке, придётся. Но всё это, как правило, с лихвой окупается через несколько лет, когда дом сдан, ремонт сделан, а новоселье отпраздновано. К тому же цена на такую недвижимость за это время может ещё подрасти.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачёва.
