В активном поиске. Как устроен бизнес краткосрочной аренды жилья
«Если хочешь создать успешный бизнес, стань своим первым клиентом», — говорит основатель компании LOVEAP.ART Анна Мирошниченко. Шесть лет назад она, владелица небольшого рекламного агентства, отправилась на зимовку в Индию, а съемную квартиру в центре сдала в субаренду, чтобы сэкономить на высоких платежах.
Опыт оказался полезным во всех отношениях: вернувшись через несколько месяцев в Москву, Мирошниченко продала свой бизнес и решила запустить сервис по краткосрочной аренде жилья, но уже по договоренности с собственниками.
Общение с потенциальными арендодателями — самый сложный этап работы, признается Мирошниченко. Единственно действенный способ убедить владельцев сдавать квартиру посуточно — предоставить им дополнительные гарантии, например двойной депозит, который покроет расходы на ремонт, если он потребуется. А также, чтобы привлечь большее количество клиентов, необходимо было во всех квартирах делать косметический ремонт, продумывать техническое задание на аттестацию и дизайн-оснащение объекта. Завоевывать доверие у собственников жилья приходилось долго — для России это все-таки новая схема работы. «С развитием онлайн-платформ стало легче: если раньше работать с нами соглашался один из ста собственников, то сегодня — каждый третий», — говорит Мирошниченко.
Краткосрочная аренда позволяет владельцам недвижимости зарабатывать больше: если обычная аренда квартиры в Москве обходится в среднем в 55 тыс. руб., то посуточная ставка составляет 3,2–3,5 тыс. руб. Таким образом, за 27 дней собственник может заработать не менее 90 тыс. руб. Из этой суммы вычитаются расходы на уборку, коммунальные платежи, рекламу, а также налоги и комиссия контрагенту, то есть LOVEAP.ART. «Мы работаем по схеме 70/30: большую часть суммы получает владелец квартиры, остальное — нам. Таким образом, наш доход составляет около 20 тыс. руб. с одного объекта. Всего таких объектов в Москве в нашем управлении 80», — объясняет Мирошниченко.
Убедить владельцев недвижимости платить налоги — самая сложная задача. Для того чтобы сэкономить на налогах, собственнику квартиры проще зарегистрироваться как самозанятому: при управлении апартаментами собственник регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и подпадает под упрощенную систему налогообложения в 6%. Легализация позволяет включить таких инвесторов в единую систему LOVEAP.ART и стабильно получать повышенный доход со своего объекта недвижимости.
Наладить поиск потенциальных арендодателей помогли онлайн-агрегаторы объявлений. «В какой-то момент Airbnb начал терять свои позиции, тогда как у конкурентов — «Авито. Недвижимость», «Домофонд», «Яндекс.Недвижимость» — база стремительно расширялась. Было бы глупо не использовать этот ресурс», — вспоминает Мирошниченко. Именно поэтому в 2016 году LOVEAP.ART начали работать на площадке «Авито Недвижимость».
Самая большая проблема в работе со всеми агрегаторами — фейковые объявления, на них приходится больше половины всех размещенных объявлений. Однако после того как «Авито» начали внедрять роботов, которые проверяют кадастровый номер недвижимости и оригинальность фотографий (недобросовестные собственники, как правило, используют снимки, взятые в стоках). В результате из 21 тыс. объявлений осталось 7 тыс. реальных, звонки стали целевыми, а число клиентов выросло.
«Сегодня «Авито» приносит нам около 15–20% всех бронирований, и в будущем эта доля, видимо, будет только расти. Увеличить ее помогло бы внедрение автоматических ограничителей средней арендной ставки, ниже которой собственник не может выставить свою квартиру. Например, для Тверского района реальная минимальная цена — 3,2 тыс. руб. в сутки, а все, что предлагается дешевле, — сомнительные объявления, которые отнимают у нас клиентов, не предлагая качественный продукт», — говорит Мирошниченко.
Чужие квартиранты: как пересдают арендованное жилье
У владельцев квартир часто возникают сложности с арендаторами. Одна из них — самовольное принятие арендатором решения о пересдаче квартиры другим людям. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях субаренды и поднайма квартир.
Сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма, это допускает законодательство. В ст. 685 Гражданского кодекса РФ говорится, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.
Наниматель и поднаниматель заключают договор поднайма, срок которого не может превышать срока договора найма. Иными словами, человек, которому пересдали жилье, должен освободить помещение, когда у основного арендатора закончится договор аренды — он не получает самостоятельного права пользования жилым помещением.
Жертвы мошенников
Идея пересдать уже арендованную квартиру всегда принадлежит арендаторам. Владельцы редко соглашаются на то, чтобы арендаторы могли пересдать жилье. Большинство собственников не готово к тому, чтобы между ними и конечными нанимателями было какое-то лишнее звено, утверждают риелторы.
Нередко предприимчивые арендаторы снимают большую квартиру в хорошем районе, затем пересдают ее, а на вырученные деньги снимают жилье подешевле, получая при этом доход. Потеря денег не нравится владельцам — ведь доход от пересдачи получает арендатор первой очереди, тогда как собственник сам мог бы сдать квартиру подороже, говорят эксперты. Наконец, владельцы беспокоятся за сохранность квартиры и ее репутацию — ведь неизвестно, каким людям и в каком количестве арендатор пересдаст жилье и какой ущерб владельцу это в конечном итоге нанесет.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова:
— Если наниматель пересдал квартиру без согласия собственника, то это уже можно квалифицировать как мошенничество
Чаще всего жертвами мошенников становятся собственники, которые редко приезжают навестить своих арендаторов и проверить состояние квартиры: например, те, кто живет за границей или в других городах либо часто отбывает в длительные командировки.
«В крупные агентства недвижимости нередко приходят собственники-арендодатели с просьбой помочь разобраться в ситуации — расторгнуть договор найма и привлечь к ответственности таких самостоятельных квартирантов, которые без ведома владельцев заселяют в их квартиры субарендаторов», — рассказал юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин.
Но пересдача по договоренности с владельцем — тоже не редкость. Чаще всего таким образом арендаторы пересдают части квартир. На практике это выглядит так: человек снимает неликвидную с точки зрения аренды многокомнатную квартиру и живет только в одной комнате, а другие сдает в субаренду. Владелец получает фиксированную плату за жилье, которая его полностью устраивает.
Юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
— Получается нечто похожее на коммунальную квартиру, где каждый живет в своей комнате, но совместно соседи пользуются кухней, коридором, ванной и туалетом
Субаренда по закону
Если собственник не давал письменного согласия на субаренду (поднаем), то у него есть все основания досрочно расторгнуть договор найма (аренды). Он также вправе рассчитывать на возмещение причиненных ему убытков, но только в судебном порядке, утверждают в «Инком-Недвижимости».
«Но реалии складываются несколько иначе: доказать факт пересдачи целой квартиры в субаренду или поднаем, когда там проживают совершенно другие лица по письменному договору между арендаторами и субарендаторами, значительно проще, чем пересдачу, которая была осуществлена путем подселения жильца в соседнюю комнату без договора. В последнем случае наниматель всегда может сказать, что это, например, родственник, который просто зашел в гости», — рассказал Кирилл Кокорин.
Чтобы избежать сценария с субарендой, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру и этим правом не пренебрегать, советуют эксперты.
«Тогда он лично может получить арендную плату, оценить обстановку и заодно убедиться, что счета за коммунальные услуги оплачены, — отмечает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Можно попросить и соседей сообщить вам, если вдруг сменится состав жильцов».
А главное, в договоре аренды нужно прописать, согласен собственник на субаренду или нет. Если арендатор нарушит это требование, у владельца будут все основания расторгнуть договор и выселить всех квартирантов.
Субаренда квартир, как бизнес. Как организовать?
В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.
Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам. Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник. Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.
Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.
Что такое субаренда квартир?
Субаренда квартир — это сделка, в результате которой квартира арендатором передается в пользование третьим лицам на определенный срок. По сути, это пересдача арендованной квартиры, как правило — на более короткий срок, но гораздо выгоднее.
Как рассчитать стартовый капитал
Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.
Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.
Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.
Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.
Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.
Поиск необходимой суммы
Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.
Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.
Поиск квартир для субаренды
Очень важно найти квартиру, которую сдает сам хозяин. Ни в коем случае не стоит переплачивать лишние тысячи за услуги риелторов. К тому же вы много времени потратите на встречи с представителями всевозможных агентств. По телефону они рекламируют только преимущества, а на деле показывают неприглядную квартиру, которая не отвечает вашим требованиям. В начале разговора сразу уточняйте, с кем вы ведете диалог: с собственником или агентством.
Попутно сами опубликуйте объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какая именно квартира вам нужна, какая бытовая техника и мебель должны присутствовать, в каком районе вы ищете жилье. Обязательно укажите, что хотите сотрудничать только с собственником. Поверьте, очень многие владельцы квартир сами не хотят работать с риэлторами и ищут арендаторов напрямую.
Когда у вас появятся на примете несколько вариантов, определитесь, в каком контексте будете общаться с хозяином квартиры. Можно сразу сообщить арендодателю, что вы собираетесь пересдавать квартиру посуточно. Только учтите, что на такой вариант согласятся единицы. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:
- Ищите квартиру преимущественно в новых домах. Жильцы не знают друг друга, бдительных старичков мало. И ни у кого не возникнет вопросов по поводу частой смены квартирантов. Желательно, чтобы собственники квартиры были людьми среднего возраста и повышенной занятости. Они отлично понимают, что вы не хотите внезапных вторжений на свою территорию. Пожилая владелица-пенсионерка будет регулярно наведываться с инспекцией, причем, без предупреждения и звонка. Идеальный вариант – это хозяин жилплощади, который живет в другом городе. Конечно, если у него не будет мамы-пенсионерки, которая захочет проверить квартиру в его отсутствие! Сразу обговорите с владельцем жилья условие, что обо всех встречах вы будете договариваться заранее, исключая возможность спонтанных визитов. Возможен вариант, когда собственник квартиры в курсе того, как будет использоваться его квартира. В таком случае, вам предстоит лично обсудить все нюансы.
Выбор правильных квартир для субаренды
Какие бытовые принадлежности понадобятся
- Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей. Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает. Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить. Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире. Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.
Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.
Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.
Размещение объявлений в газетах и на сайтах
Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.
Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.
Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.
Организация рабочего процесса по субаренде квартир
Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером. Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой. Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.
Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.
Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.
Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.
Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте. У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем. Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.
Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.
Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично. Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности. Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.
Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.
Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому
Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в прибыльный бизнес
Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда
Пустующая квартира не приносит дохода. Но это можно исправить при помощи сдачи жилья в аренду — долгосрочную или краткосрочную. С долгосрочной арендой всё просто: нужно найти арендаторов, заключить договор и передать им ключи, а раз в месяц получать фиксированную сумму. В квартиру можно приходить, чтобы проверить, что в ней всё в порядке, а можно и довериться квартирантам (и страховому депозиту).
А как сдавать квартиру посуточно? При краткосрочной аренде искать жильцов придётся искать чаще — буквально каждый день. Ищут их как на «обычных» сайтах недвижимости в разделах «Посуточная аренда», так и на специальных. Зато отслеживать состояние недвижимости можно практически ежедневно. Да и доход будет выше: в среднем, по оценкам экспертов по посуточной аренде, в 1,5–2 раза. К примеру, по данным «Яндекс.Недвижимости», месячная аренда однушки в Москве обходится в среднем в 38 тысяч рублей, а посуточная — около 2,4 тысячи. То есть при загрузке хотя бы 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее.
Доход от долгосрочной аренды можно считать пассивным. А взаимодействие с гостями при посуточной аренде отнимает много времени — это полноценная работа. Поэтому некоторые рассматривают посуточную аренду нескольких квартир как бизнес и становятся хостами. Название пришло к нам из англоязычного Airbnb, и его активно используют те, кто занимается посуточной арендой.
Если нет собственной квартиры, можно сдавать посуточно чужую
Чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде, можно купить несколько квартир и сдавать их. Но это требует серьёзных вложений. Более простой путь — снять квартиру на длительный срок и прописать в договоре условия субаренды, чтобы можно было пересдавать жильё посуточно. Разницу в цене между посуточной и долгосрочной арендой за вычетом расходов на рекламу, уборку и прочие бытовые мелочи берёт себе хост — тот, кто организует весь процесс поиска и встречи гостей.
Другой вариант краткосрочной аренды без квартир в собственности — взять недвижимость в управление. Тогда в договоре владельца с управляющим будет прописано, какой процент от прибыли получит каждый из них (хосту обычно достаётся от 5 до 20%). Хозяин квартиры вообще не участвует в процессе, а управляющий берёт на себя все обязанности: размещает объявления, следит за чистотой и оснащением квартиры, встречает гостей.
Выгодно ли сдавать чужую квартиру посуточно? Да, причём обеим сторонам. Собственнику — потому что он получает не фиксированную оплату, как при долгосрочной аренде, а процент от прибыли, и эта сумма обычно больше. А у управляющего больше возможностей, потому что владелец стремится максимизировать прибыль и даёт карт-бланш на любые действия, например, косметический ремонт, обновление мебели или долгосрочные рекламные кампании.
Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
«В прошлом году мы сделали апарт-отель на 26 небольших номеров площадью 12–19 кв. м неподалёку от метро Полежаевская. Почти все объекты недвижимости выкупили инвесторы. Мы обеспечиваем порядка 18% годовых на вложенные средства, предоставляем весь комплекс услуг — от ремонта и закупки мебели до комплектующих, фотографий, работы с площадками и приёма гостей, чтобы инвестор получал пассивный доход».
Выбор квартиры для краткосрочной аренды
Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.
Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.
Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.
Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.
Большая или маленькая?
На рынке посуточной сдачи жилья двух-, трёх- и многокомнатных квартир меньше, чем однушек и студий. Поэтому принято считать, что лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия. Большая квартира стоит дороже, а значит, будет окупаться дольше. По опыту хостов, в командировки чаще ездят одиночки, а в путешествия — пары. Они проводят много времени вне дома и предпочитают сэкономить, чем переплачивать за «лишнюю» площадь. Поэтому спрос на большие квартиры меньше.
Но нужно проанализировать спрос и предложение в конкретном городе или районе, возможно, где-то не хватает больших квартир для семей и тех, кто путешествует компанией. Идеальный вариант — иметь в портфеле инвестиционной недвижимости и большую, и маленькую квартиру. Но стоит быть готовым к тому, что больше жильцов — почти всегда означает больше проблем.
Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:
«В больших квартирах легче устроить вечеринку. В маленькую студию на 15–20 квадратов просто не пригласишь много людей. Так мы отсеиваем определённый сегмент гостей, которые могли бы создать проблемы и с соседями. Но к нам не попадают и большие семьи, которые приезжают в отпуск, потому что у нас недостаточно спальных мест. В других регионах мы бы пересмотрели свою стратегию. В Сочи или в Крыму лучше сдаются большие квартиры, потому что на отдых обычно приезжают семьями по 3–4 человека. Вместо двух номеров в отеле они предпочитают сэкономить и снять 2–3-комнатную квартиру».
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:
«У меня две квартиры в краткосрочной аренде: маленькая 30 кв. м для двоих гостей и большая трёхкомнатная, рассчитанная на шесть гостей и даже младенца. Маленькой квартирой намного проще управлять, решать вопросы с гостями — ведь их всего двое. Намного меньше проблем, поломок, грязи после выезда гостей. Спрос на маленькие квартиры выше, но больших квартир меньше на рынке, поэтому оба объекта в итоге показывают одинаковую доходность. Но времени на большую квартиру я расходую больше».
Расположение квартиры
При выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трёх Л»: локация, локация и ещё раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам.
Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей станции. Но цена в спальных районах будет ниже. Туристы порой готовы дольше добираться до объекта, но при этом хотят сэкономить на стоимости квартиры. Но спрос на квартиры в центре всё равно выше.
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:
«Важно понимать запросы и требования гостя. В Москве я ориентируюсь на туристов, поэтому мои квартиры внутри Садового кольца. Мне понятно, почему люди едут в Москву, что им нужно. А за пределами ТТК или МКАД гость становится очень непонятным. Тут могут начаться проблемы: заезды толпами, вписки, интимные встречи. Если мы не понимаем гостя, сдать квартиру становится сложнее и проблем становится больше».
Какой должен быть ремонт
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:
«В Москве очень много предложений, и если не выделяться ремонтом, то конкурировать можно только по цене. Я не хотела играть в эту игру. Моя цель — создать яркие дизайнерские квартиры. Для этого потребовалось нанять дизайнера и сделать капитальный ремонт. Он не обязательно должен быть дорогим. Итальянская мебель в краткосрочной аренде никому не нужна. ИКЕА успела намозолить глаза, но даже из неё можно составить интересный интерьер. Всё зависит от чувства вкуса и умения сочетать цвета и предметы.
Для моих особенных квартир арендатор всегда найдётся среди людей, которые предпочитают жить в красивом пространстве. Понятно, что цена должна быть адекватной, но мои гости уже не будут бороться за 100–500 рублей в сутки, потому что аналогов они не найдут».
